社区商业，身边有种小确幸

社区商业，这个概念有些模糊的复合词，很能形象地概括上海某一种商业类型。在网红商场大放异彩的当下，社区周边那些致力于为本地居民服务的商业体也悄然兴起，以一种截然不同的开发逻辑和打造方式而存在。它们精确瞄准服务群体，低调质朴、诚实可信，像友善的芳邻一样陪伴着上海人。

细细打量那些精心打造的社区商业，或许能品咂出这座城市特有的细腻温情的特质。

将一条弄堂做到极致

上海的商业形态，“一日不见，如隔三秋”。

由地方政府打造的公益性质的服务空间，与周边原有的商业体融合在一起，形成一种全新的社区商业氛围。

前几天，住在徐汇的朋友说：“来我们隔壁新开的‘生活盒子’吃午饭。”

“生活盒子”？名称挺吸引人，像一首老歌的歌词：“明天就像是盒子里的巧克力糖，什么滋味，充满想象……”

我们来到门牌号密密挨挨的陕西南路550弄，一条典型的上海老弄堂。走了几十步，有饭菜香气飘来，一栋精致的亮着霓虹灯的小楼前，许多人已经开始排队。此时刚刚中午11:30。

凑过去一看，爆炒猪肝13元、肉末粉丝7元、咸肉菜饭5元，还有特价小酥肉9元……这是天平街道的社区食堂，十几种菜式被写在看板上，置于门口。我们饱餐一顿，还打了包，3样大荤、3样素菜、2个蒸菜，一共花去75元。

这栋带有拱形天花板的小楼，内有乾坤。从堂食区出来，沿着走廊向里走，一张小小的服务台嵌在墙内，这是居民区党群服务站的全岗接待台，除了接受居民问询之外还提供便民服务，出借强光手电筒、家用工具箱等，还可以测个血压。

二楼、三楼的屋顶花园又一次惊艳了我们。木制台阶、护栏与廊架质朴简洁，红花绿草点缀了一方天地，散落各处的彩色卡通座椅仿佛在欢迎小朋友。从露台向下望，红瓦黄墙的老式住宅楼近在眼前，仿佛可以闻到居民晾晒的被子上阳光的气息，市中心难有如此视野独特的所在，可以看到弄堂里往来穿梭的人流，也可以看到远处玻璃幕墙闪烁的高楼大厦。置身于此，会产生一种久违的小确幸，仿佛时光正在变慢，慢到足以专心体验眼前的一切。

这种舒适感在10分钟后被打断：一对小青年登上屋顶花园准备拍艺术照，一位培训机构老师带着孩子们来拍摄教学视频……我把空间让给接踵而至的他们，心满意足地离开“生活盒子”。

顺着这条弄堂往西走，有一家包子铺和一家有机蔬菜铺，这传统的社区商业小店本和“颜值”没什么关系，但店招牌的设计却和“生活盒子”很协调，打造者必然是下了一番功夫。这里的故事，姑且埋一个伏笔。

突然，我“认出”了这条弄堂，这不就是“嘉善老市”的所在吗？它是许多上海小青年和老外都知道的地方。原来，在这条弄堂数百米开外的西端，是另外一个门牌号：嘉善路259弄。铁门门头上赫然立着“嘉善老市”的牌子。

许多人知道这里的故事：在“生活盒子”出现前的许多年，“嘉善老市”的老厂房经过外国设计公司的改造，成了一片商业区，酒吧、咖啡馆和特色店铺云集，每过一段时间还会举办周末集市。

成熟的商业场所和崭新的民生服务场所聚合在短短的老弄堂里，这种社区商业氛围的形成，应该说有七分人为、三分自然。在这片区域土生土长的陕西居民区书记夏震伟告诉我，“嘉善老市”和“生活盒子”的房子都属于徐汇区国资，这也是老弄堂生态得以持续打造的天然优势。这条弄堂以前也有乱象，“马路菜场”多年难以治理，但业态是居民需要的，为此政府多个部门疏堵结合、逐步规范，帮助其合法经营，为居民服务。而为了这家扎根弄堂十几年的包子店，“生活盒子”特意在早饭供应中避开包子品类，转而自制上海人喜欢的“四大金刚”等，一来丰富了社区商业品种，二来也帮助生存不易的小商户保住“饭碗”。

夏书记操着上海话滔滔不绝，其中透露出的种种细节很有“上海味”，足以让听到的我们会心一笑，深以为是。

“生活盒子”是整个徐汇区的服务品牌，我一连跑了多个“生活盒子”，几乎每一个都是社区商业的一种形态：位于枫林路的西木“生活盒子”，有讲究专业的社区咖啡店和社区花店；位于乐山路的乐山“生活盒子”，以“美食集市+社区小修小补”的面貌出现；位于宜山路的赵巷“生活盒子”，有一个小型图书馆和科普综合活动室，对小朋友特别友好……

当然，每去一处“生活盒子”都不会空手而归，我享用了18元一顿的咖啡早餐、捧回了35元一把的芍药，还借回了两本小说集。

确信自己“为谁存在”

思路清爽是上海人的优势，这一点对社区商业的打造也很重要。

在普陀区桃浦地区，白丽生活广场的改造者十分清楚地知道，即将重新亮相的社区商业体“为谁而存在”。

这个周边居民喜欢光顾的“实惠地方”建于2010年，总面积3.7万平方米，建筑体量大概是环球港的1/10。尽管周边不缺成熟商业体，往东是大华商业区，往南是江桥地区，坐一站地铁就是嘉定的网红商业综合体，但白丽生活广场还是能稳稳地赢得消费者。

“有种老国企的风格，兜兜超市大卖场，点一桌本帮菜，黄金柜台的新产品也可以看看，一周总要去两次。”尽管居民们不知道白丽生活广场背后的业主是谁，但消费者的感觉都是灵敏的。这处购物中心产权属于普陀区国有企业普陀城投，开业的初衷不为商业开发，而是为了提高周边居民生活品质。多年过去，普陀城投意识到建筑体也像人类肌体一样变得老旧，外立面灰蒙蒙、屋面开始漏水、电梯总是出故障、空调能耗越来越高，入驻的商家也缺少活力，对居民来说食之无味又弃之可惜。

2022年开始，普陀城投组织下属公司实施改造——进行外观焕新，更新入驻商户。如今，尽管商场还没有正式开业，但居民们已经看到过新商场夜里亮灯的场景。当泛光照明设备亮起时，建筑物表面便呈现出星星点点的光辉，简直可以与那些网红打卡商场相媲美。

有人不喜欢和网红商场比。负责白丽生活广场项目的安锦公司副总经理李钦，始终认为“自家的孩子最好”。他觉得，网红的终极目标是依靠人流量变现，如果网红之后无法积累口碑、无法契合人的日常消费需求，人气就是不可持续的。

在李钦看来，白丽生活广场有两样核心优势。其一，是周边忠实的消费群体。附近有10万居民，改造后的月人流量据他测算可达45万，尽管这个数字可能达不到一些热门商场的一半，但消费者都是他“知根知底”的老客户，他很知道他们要的是什么、不要的又是什么。

其二，是不到2万平方米有限商业面积里的高利用率。李钦没有把招租外包给有经验且手握商家客户的第三方公司，而是自己带着团队一家家落实商铺，商场总共能容纳50来家企业，目前已落实七成左右，总共有三成是老商户。

底气恰恰是来自手里的“一副明牌”。李钦说：“尽管零售行业因网购的兴起而衰落，但我们还是有底气的，这种底气就出自对消费人群的充分了解。”改造后的商场保留电影院、理发店、牙科诊所、少儿培训机构、咖啡馆等刚需业态，把原本给沃尔玛超市的6000多平方米空间大部分给了新引入的尚优选超市，小部分给了一些咖啡、奶茶和餐饮店等。

当时，安锦公司的团队与许多知名品牌都谈过一轮，最终将橄榄枝投给了“尚优选”，还在其附近“大胆”地引进小便利店。此外，麦当劳、星巴克、奈雪的茶、周大福、安踏等品牌，以及一批火锅店、川菜馆等也即将入驻。李钦的经验之谈是：“人们从大卖场出来后，会进便利店买一瓶矿泉水喝；开一家电影院起码能让楼下的咖啡馆每天多卖出几十杯咖啡，培训机构也会让麦当劳生意变得更好……在一个良性的生态中，商铺之间可以互相借力和搭台。”

在全心全意改造白丽生活广场的过程中，李钦似乎悟出了社区商业的真谛：高频和低价。“社区商业或许是距离消费者最近、最接近商业本质的一种形态。商场类似于一个舞台，舞台的好坏远远不在于装修，而是引入了什么人、什么内容，以及表演者（商业打造方）和观众（消费者）的关系。”在他看来，业主方应该去搭建趋于完美的消费场景，聚焦“内容供给”这个主题，一门心思为目标客群搭建一个有可持续性的商业“舞台”。

这个舞台，距离大幕开启只有几个月了。已签约入驻的商家跃跃欲试，陆续开始进行消费群体调研，而许多老客户都在期待它能给自己的生活带来新乐趣。

探索与居民的“相处之道”

多元化的社区促成了社区商业的多元化业态。边打造边共治、以共治促进功能提升，是我看到的社区商业的一大共性。

以新中国第一个工人新村闻名的曹杨社区，这几年因为规划出彩、治理得当而备受关注。

有一个与百禧公园几乎同时改造、但被这网红公园一时“盖过风头”的社区商业体值得一提。距离百禧公园不足一公里的桂巷路步行街，长388米，宽仅10米，筑于1952年，与曹杨新村同岁。它安静地存在至今，似乎早已融入周边居民的生活，周边环境不算差，但与“品质生活”还相去甚远。

也是借着曹杨新村建村70周年的契机，“桂巷路”升级为“桂巷坊”，最大的看点是桂巷菜场升级成了桂巷集市，由老楼改造成的小巧商业体，一楼布局了各种小吃餐饮和便民生活服务；菜场从一楼搬到二楼，每个摊位的电子AI智能秤都兼具价格公示监测、食品溯源等功能；商业体周围还留出了邻里社交空间、亭廊文化空间和可供举办市集的空间。

“这是大家的共同功劳。”负责桂巷坊改造的街道干部口中的“大家”，包括周边居民和这条街的商户。规划桂巷坊的过程中，设计方无数次走访居民、听取意见，从而成功地以“邻里单位”的尺度去诠释这幅“漫生活秀带”画卷，保留并优化居民所需的生活场景。同时，在整个改造和后续管理中，街道还牵头成立“桂巷坊街联社”联合党委，把政府各管理部门和沿街商户一起拉进“朋友圈”，共同参与后续管理。

与街联社的成员们聊起桂巷坊，人们纷纷描摹起这样的画面：今后，这里会有河岸边的直播间、花园商业街上的街头表演，还有屋顶上的派对和时尚夜市……

即便只是从字面上理解，社区商业也具有强烈的“社区”属性，与大众相关，天然具备一种共治特征与共享属性。

长寿地区“网红地标”天安千树斜对面的社区商业体“中潭一哩”也是个典型案例。

中潭一哩是一处“嵌”在中远两湾城居民楼里的社区商业体，这处商用房自20年前小区建成时已经存在，前两年开发商对这里实施更新打造，和宜川街道共同引进一批符合居民需求的新商家。

居民们光顾中潭一哩的频率不会低于光顾天安千树，但居民区书记邵建萍说，社区商业体与居民的相处其实不容易，因为没有一个老百姓离得开社区商业，却没有一个老百姓愿意它离自己太近。就像中潭一哩有14扇门开在小区里，小区居民的生活管道、垃圾箱房也和商业体“纠缠”在一起。

相处之道是什么呢？邵书记说：“没有别的，唯有让步。”而这种让步是相互的，比如居民楼的消防管道因年久老化漏水，临近春节无人维修且一时间难以支出这笔费用，中潭一哩开发方承担了这次费用；许多商家员工从小区进出口通行，有时也借用小区的停车位……诸如此类的事不时在发生，若是双方协商不成的，还可以交给街区党建联盟处理，其背后有政府的资源作支撑。

社区商业体与社区居民唇齿相依，一些居民区策划的文化活动空间自然而然地也被放在了商业体。去年那场展示中远两湾城变迁历程的珍贵照片展，使许多居民在心理上与商业体拉近了距离。

正如活动举办时的一句宣传语：“以心焕新，点亮未来。”这8个字正好为社区商业如何长期良性运行提供了一个参考答案——以“心”去创新社区商业，打造一种面向未来的生活方式。